【2025年版】老後一人暮らしは持ち家か賃貸か？後悔しない選択術

老後の住まい選び｜持ち家と賃貸はどちらが安心？

老後の住まいに関するリアルな不安とは？

老後に向けて最も多く寄せられる悩みの一つが「どこに、どう暮らすか」です。

体力の衰えや収入の減少とともに、日常生活の中での「住環境の安心感」が大きなテーマになります。

特に一人暮らしの高齢者の場合、「今の家でずっと暮らせるのか？」「家賃が払えなくなったらどうしよう」「病気になったら誰が助けてくれるのか」など、将来に対する不安は複雑です。

以下は、実際に老後の住居について悩む人の主な声です。

• 賃貸だと高齢者という理由で入居を断られた
• 固定資産税や修繕費がかさみ、持ち家でも安心できなかった
• 子どもがいないため、施設に入る準備も必要だと感じる
• 夫に先立たれた後、独り暮らしが急に不安になった

老後の住まいは、「住宅費」の問題だけではなく、「心理的安心感」「住み替えやすさ」「見守り体制」なども含めた総合的な選択が求められるテーマです。

「持ち家がない人の老後」は本当に不利なのか？

「持ち家がないと老後は不安」と感じている人は多いかもしれません。

ですが、必ずしも“持ち家＝正解”とは限りません。

2020年の国土交通省の調査によると、高齢者世帯のうち、約3割が賃貸住宅に暮らしています。

つまり、「持ち家を持たずに老後を送っている人」は決して少なくないのです。

持ち家がないことによるデメリットとしてよく挙げられるのは以下の点です。

• 高齢になると賃貸契約が難しくなる
• 家賃負担が一生続く
• 安住できる住まいが確保しづらい

一方で、資産を持たずに身軽に住み替えができることや、固定資産税・修繕費といった維持コストがかからない点をメリットと捉える人も増えています。

つまり、「持ち家がない＝老後が不利」と一概に決めつけることはできません。

むしろ、自身のライフスタイルや資産状況に合わせて選ぶ視点が求められます。

参考・出典元：国土交通省「我が国の居住者をめぐる状況について」

独身女性・おひとりさまに多い住居不安の実態

特に顕著なのが、「独身女性」や「おひとりさま世帯」における住まいの不安です。

以下のような背景から、老後の居住先に対して強い不安を抱く傾向があります。

• 生涯未婚率の上昇により、老後を一人で迎える女性が増加
• 非正規雇用歴が長く、年金額が少ない傾向
• 長寿化により、90代までの住居確保が必要
• 親や兄弟姉妹が既に他界しているケースが多い

また、「高齢女性の単身世帯」は、民間賃貸住宅において入居審査で敬遠されやすいという実態もあります。

大家側が「孤独死」「家賃滞納リスク」を懸念するためです。

このような背景をふまえると、女性・単身者にとっては「老後の住まい＝人生後半の最大の不安要素」といっても過言ではありません。

特に「独身女性」や「おひとりさま」にとっては、住宅費や契約の壁に加え、「将来の生活資金」も大きな懸念点となります。老後に必要な資金感覚がつかめていない場合は、以下の記事を参考にされて下さい。
👉 【独身女性】老後資金は3000万円で安心か？理想の暮らしにはいくら必要？

賃貸と持ち家、それぞれのメリット・デメリット

老後の住まいとして「賃貸」と「持ち家」のどちらが良いのか——この問いには、正解はありません。

ただし、両者には明確なメリットとデメリットが存在します。

以下に、老後の生活における主要な比較ポイントを表にまとめました。

📊 賃貸と持ち家の比較表（老後視点）

たとえば「年金額が月12万円」「老後も軽い仕事を続ける予定」などの条件では、持ち家よりも賃貸で流動性を維持する選択が安心につながるケースもあります。

ここで一つ覚えておきたいのは、「賃貸はもったいない」「持ち家があれば安心」といった感覚だけで判断してしまうと、将来的に生活の柔軟性を奪う結果にもなりかねないという点です。

「賃貸だと後悔する？」実際の失敗談に見る盲点

「老後に賃貸で暮らすのは不安」「やっぱり持ち家の方がよかったかも」――そう感じるのは、実際に“想定外”の事態に直面した方々の声に触れたときではないでしょうか。

以下は、老後に賃貸暮らしを選んだ人が感じた後悔の声です。

❌ 実際にあった後悔の声

• 家賃の負担が年金でギリギリだった 「退職金の運用がうまくいかず、家賃8万円が毎月かなり重荷に。趣味も外食も一気に減って、気持ちに余裕がなくなった。」（68歳女性）
• 更新のたびに条件が厳しくなった 「高齢だからと保証人を求められたり、家賃が2年ごとに上がったり…。ずっとここに住めるとは限らないと実感。」（71歳男性）
• 体調を崩してから不安が増した 「急に入退院が増え、大家さんが“孤独死リスク”を気にし始めたのが伝わってきた。次の更新があるか不安です。」（75歳女性）

これらの声に共通するのは、「お金が足りなくなった」「年齢で制約が出てきた」「住まいの安定が崩れた」という点です。

賃貸暮らしは身軽さが魅力ですが、高齢期特有のリスクが顕在化すると一気に“脆さ”に変わるという側面があります。

💡 賃貸で老後に後悔しないために

「賃貸＝ダメ」ではありません。

後悔している方に共通するのは、「将来の変化に備えていなかったこと」です。

• 家賃が払えなくなる可能性に備えて「家賃補助制度」や「生活保護」も視野に入れる
• 高齢者向けの民間賃貸住宅（例：見守り付き賃貸）を早期に検討しておく
• 更新条件や保証人の変更に備えた「住居契約者の名義変更」などの知識を持っておく

これらを知っていたかどうかで、後悔の度合いは大きく変わっていたはずです。

持ち家もリスクあり？固定費・流動性・修繕費の現実

「持ち家があれば安心」――そう思って住宅ローンを完済し、定年を迎えた人も少なくありません。

ですが実際には、持ち家ゆえの“見えづらい負担”に悩まされるケースも多く見られます。

💸 老後も続く「持ち家の固定コスト」

持ち家＝無償というわけではありません。

以下のような支出が老後も継続的に発生します。

🔄 流動性の低さが招く「住み替え難民」

もう一つの見落とされがちなポイントが、「住み替えのしにくさ」です。

• 子どもが独立して部屋が余っているのに、売るタイミングがわからない
• 地方の築古住宅で、売却価格が数十万円〜ゼロになる
• 賃貸への転居を考えたときに、「持ち家がある＝生活困窮者扱いされない」ため公的支援が受けづらい

つまり、「持ち家があること自体が老後の選択肢を狭める」リスクもあるのです。

🧱 突然の修繕トラブルも

特に戸建ての場合は、築20年を超えると大規模な修繕が必要になるケースが増えます。

• 屋根の葺き替え：約80万円〜150万円
• 外壁塗装：約60万円〜100万円
• 給湯器交換：約20万円前後

こうした出費は「いつ」「いくら」かかるか予測がつかず、年金生活では対応が難しい場面も。

持ち家には「安心」や「資産」といった魅力がある一方、流動性・維持コスト・突発支出というリスクと向き合う必要があります。

住宅ローンを終えてホッとした直後に、見落としていた固定費の重さに気づく…そんなケースも少なくありません。

賃貸と持ち家で老後費用は1300万円違う？

老後の住まい選びにおいて、「賃貸は家賃がもったいない」「持ち家なら安心」といった印象論だけで判断するのは危険です。

実際、住まい方によって老後にかかる総費用には大きな差が生まれます。

ここでは、持ち家と賃貸で1300万円の費用差が出るケースをシミュレーションしてみましょう。

📊 前提条件（25年間での比較）

💡 賃貸 vs 持ち家｜住宅コスト比較（25年間）

📝 注意ポイント

• 家賃を月7万円に設定したモデルケースであり、地域や物件によって金額は大きく変わります
• 持ち家も築年数や構造によって修繕費の額が異なります
• 「資産が残る」という意味での持ち家の価値は、流動性や売却リスクを含めて考慮が必要です

住まいは単なるコストだけでなく、「安心感」「自由度」「将来の介護導線」といった側面も含めて判断すべきものです。

ですが、25年間で約1,300万円の支出差が生まれる可能性があると知ることは、後悔のない選択のために極めて重要です。

後悔しない選択をするための判断基準とシミュレーション

資産額・年金額・収支バランスによる判断ポイント

老後に「賃貸か持ち家か」を選ぶとき、最大の判断軸は“気持ち”ではなく家計のバランスです。

特に一人暮らしの場合、「年金だけで生活できるか」「貯蓄がどれだけ持つか」といった収支の視点が極めて重要です。

💰 判断に必要な3つの家計要素

📌 具体的な判断目安

🧭 収支バランスの判断基準は？

以下のような基本ラインで、自分が「賃貸で暮らせるのか」「持ち家を維持できるのか」の目安を持つことができます。

• 家賃 or 住宅維持費が「年金の30％以内」に収まっているか？
• 修繕や引越しに備えた「生活防衛資金」が残るか？
• 80代以降の生活支出（医療・介護）に備える余力はあるか？

住まいの選択は感情だけで決められません。

数字で現実を把握し、自分のライフプランに合った住まい方を選ぶことが第一歩です。

生活費の目安はいくら？家賃別の支出例

老後の住まいを選ぶ上で、実際にどのくらいお金がかかるのかというのは誰もが気になるポイントでしょう。

ここでは、家賃の違いによってどれだけ生活費に余裕が出るのかを、具体的な支出例でシミュレーションします。

📊 家賃別｜老後のひと月あたり生活費モデル（単身世帯）

💡 読み解きのポイント

• 年金収入（月15万円）をベースにした場合、家賃7万円がギリギリのボーダーライン
• 家賃が高くなるほど、「交際費や趣味費」など“心の余裕”を削らざるを得なくなる
• 家賃9万円では赤字となり、預貯金の取り崩しや支援が前提となる可能性が高い

✅ 家賃の選び方が老後生活を左右する

• 地方や郊外で「家賃5万円以下」の物件を探せるかどうかが、生活の安定性を大きく左右します
• サ高住・URなど「高齢者向け住宅支援制度」の活用も検討に値します

「家賃は年金額の3分の1以内」が老後の基本目安。

見落とされがちですが、住まいの固定支出をどう抑えるかが、自由な老後に直結します。

賃貸・持ち家どちらが「安心できる」のか？心理面の比較

老後の住まい選びにおいて、金銭的な合理性以上に重視されるのが「心理的な安心感」です。

数字では割り切れない感情が、最終的な判断に大きく影響することもあります。

🏠 持ち家に感じる「安心感」の背景

持ち家を選ぶ方の多くが口にするのが、「ここは自分の場所」という実感です。

以下のような要素が、安心感に結びついています。

• 家賃を払う必要がない
• 長く住んできた場所で落ち着ける
• 自由にリフォームやカスタマイズができる
• 周囲に顔見知りが多く、孤独感が軽減される

ただし、その安心感の裏には前述の通り「修繕費の不安」「いざという時に住み替えづらい」といったリスクも潜んでいます。

🏢 賃貸に感じる「不安」と向き合う

一方で賃貸派は、「いずれ追い出されるのではないか」「高齢になると借りられなくなるのでは」といった不安を抱えることが多いです。

特に以下のような状況で心理的ストレスを感じやすくなります。

• 更新のたびに契約可否が気になる
• 老後の孤独死リスクを理由に大家に敬遠される
• 収入減で家賃が払えなくなる将来への不安

とはいえ、「万が一の時は住み替えればいい」「家に縛られず自由に暮らせる」という発想に安心を感じる人もいます。

💡 安心感は「自分の価値観」と密接につながっている

以下のような“自分なりの基準”を確認してみることが、心理的な納得感につながります。

• 家に「帰属意識」や「安住」を求めるタイプか？
• 身軽に動けることに安心感を持てるか？
• 将来の孤独や変化をどう捉えるか？

安心とは、数字ではなく“自分が納得できる選択をしたかどうか”で決まるもの。

持ち家・賃貸のどちらでも、備えと選び方次第で心穏やかな老後を実現できます。

持ち家なしで老後に困らないための対策とは？

「今から家を買うのは現実的ではない」「ずっと賃貸で生きていくしかない」――そんな声も少なくありません。

実際、持ち家を持たずに老後を迎える人は年々増えており、“賃貸老後”は特別なことではなくなりつつあります。

では、持ち家がない場合、どのように安心して老後を過ごしていけば良いのでしょうか。

✅ 対策1｜早い段階での“終の住まい”の検討

高齢になってからの住み替えは、選択肢が限られるのが現実です。

元気なうちに、以下のような対策をとっておくことが安心につながります。

• UR賃貸住宅や自治体の高齢者向け物件に入居
• 高齢者受け入れ実績のある不動産会社を活用
• 「高齢者歓迎」の表記がある物件を早めに抑える

✅ 対策2｜“保証人問題”への備え

高齢者が賃貸契約を結ぶ上で最大の壁が、「連帯保証人の確保」です。

家族がいない人や関係が疎遠な人は、以下の方法を検討しておく必要があります。

• 民間の家賃保証サービスを利用（信頼性の高い業者を選ぶこと）
• 成年後見制度や公的支援を活用して、契約者の信用を補強
• 地方自治体が行う「身元保証人不要の住宅支援制度」を調べておく

✅ 対策3｜見守り体制や連携先の整備

持ち家がない場合、「何かあった時にどうなるか」の不安を軽減するために、見守り体制の整備が重要です。

• 見守りサービス付きの高齢者住宅に入居
• 地域包括支援センターやNPOと連携しておく
• 定期的に連絡を取り合える親戚や知人との関係構築

💡 持ち家がないこと＝「老後に困る」ではない

むしろ、「住まいを柔軟に変えられる」「空き家リスクがない」「修繕や相続問題に悩まされない」など、賃貸の強みを活かす選択もできます。

重要なのは、“持ち家がない老後”に備えて、現実的な対策を一つひとつ積み上げておくことです。

サ高住・UR・リバースモーゲージなど新たな選択肢

「老後は持ち家か賃貸か」――この2択だけで考えてしまうのは、もはや時代遅れかもしれません。

高齢者の住まいに関する制度や支援サービスは年々拡充され、第三の選択肢が現実的な選択肢となってきています。

ここでは、代表的な“持ち家でも賃貸でもない”選択肢をご紹介します。

🏠 サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

• 特徴：バリアフリー設計＋見守りサービス付き
• 対象者：主に60歳以上の自立・軽介護の高齢者
• 費用目安：月額12〜20万円程度（家賃＋サービス料）

🔹 入居ハードルが低めで、高齢でも安心して借りやすい
🔹 訪問看護や生活相談などの介護連携体制が整っている

🏢 UR賃貸住宅（都市再生機構）

• 特徴：礼金・更新料・仲介手数料なし。保証人不要制度あり
• メリット：年金生活者も受け入れ実績あり、高齢者優遇制度も整備
• 家賃相場：地域によって異なるが、月4〜8万円が目安

🔹 民間賃貸に比べて入居条件が柔軟
🔹 保証人の代替制度（「あんしん入居制度」など）があるため、単身でも契約しやすい

🏡 リバースモーゲージ（持ち家の資産化）

• 特徴：自宅を担保に金融機関からお金を借りる制度
• 対象者：60歳以上の持ち家所有者（地域や銀行によって異なる）
• 借入方法：一括・月払い・都度払い などから選択可能

🔹 自宅に住み続けながら生活費や介護費用を確保できる
🔹 死後に売却で精算されるため、生前は返済不要（利息を除く）

💡 高齢期の住まいは「選択肢が増えている」

このように、以前のような“持ち家がなければ老後は不安”という図式は変わりつつあります。
公的制度・支援サービス・金融商品など、時代に即した選択肢を知っておくことが、老後の安心につながります。

親族がいない人の住居契約・見守り問題

「身寄りがない」「頼れる家族がいない」——そんな状況で老後を迎える人は年々増えています。

実際、総務省の統計では65歳以上の単身世帯は2020年時点で約700万世帯を突破。

この現実に対し、住まいの確保と見守り体制の整備は大きな課題となっています。

🏢 住居契約で立ちはだかる「保証人問題」

高齢者が賃貸住宅を契約する際、多くのケースで「連帯保証人」や「緊急連絡先」が求められます。

• 子どもがいない
• 兄弟姉妹とも疎遠
• そもそも家族がいない

こうした方にとっては、入居審査そのものが“ハードル”となり得ます。

✅ 解決に向けた選択肢

• 民間の家賃保証会社を利用し、家族以外でも契約可能に
• 成年後見制度・任意後見契約で「見守り・意思代行」の仕組みを構築
• 一部自治体が行う高齢者向け身元保証支援制度を活用（例：東京都「高齢者あんしん住まい推進事業」など）

また、最近では「終身見守り＋葬送対応」までセットになった民間保証パックも登場しつつあります。

💡 親族がいなくても“頼れる仕組み”は作れる

誰かに頼れないこと＝不安、という図式にとらわれず、法制度・行政・民間サービスを組み合わせることで、安心は設計できます。

「誰かに頼る」から「仕組みに頼る」へ。

これが、身寄りのない老後を支える新しいスタンダードになりつつあります。

出典：総務省統計局『令和2年国勢調査 結果の概要』

住み替えのタイミングと老後資金への影響

「今の家にずっと住み続けるつもりだった」――そう思っていても、年齢や健康状態の変化によって「住み替え」が必要になるケースは珍しくありません。

ですが、タイミングを誤ると、想定外の出費や生活不安に直結してしまうリスクがあります。

⏳ 遅すぎる住み替えは“お金”と“体力”に響く

以下は、実際によくあるケースです。

• 75歳を過ぎてからの引越しで、体力的・精神的な負担が大きく後悔
• 築40年の自宅の売却価格が大幅に下落し、住み替え資金が足りなかった
• 認知症が進行し、本人の意思確認が難しくなり手続きが頓挫

こうした事態を防ぐには、「老後のどこかで住み替える前提」で計画を立てることが重要です。

✅ 住み替えは“70歳前後”が一つの目安

• 心身が元気なうちに決断できる
• 資産状況に応じて物件の選択肢が広がる
• 退職後のライフスタイルが見えてくる時期

引越しにかかる初期費用（敷金・礼金・引越代など）は平均で30万〜50万円程度。

これに加えて、新居の家具・設備費なども想定しておく必要があります。

💰 老後資金への影響は「売却」「家賃」の両面で出る

• 持ち家を売って資金化する場合 → 「いくらで売れるか」が重要
• 賃貸への移行 → 家賃の継続負担が生涯コストに直結
• サ高住などへの転居 → 一時金や入居審査の準備も必要

住まいは一度決めたら終わりではなく、“変わりゆく自分”に合わせて見直すもの。

後悔のない住み替えをするには、「今のうちから備える」ことが最大の安心材料です。

【ケース別】65歳・70歳・75歳での住まい選びの違い

老後の住まい選びは、年齢によって判断基準もリスクも変化します。

ここでは、65歳・70歳・75歳という3つの節目を想定し、それぞれに合った住まい選びの方向性を紹介します。

📊 年齢別｜住まい選びの比較表

💡 それぞれの年齢で意識したいポイント

✅ 65歳の選択肢

• 定年直後の住宅見直しタイミングとしてベスト

• 固定費を抑える方向に舵を切るならこの時期が現実的

✅ 70歳の選択肢

• 生活習慣と資産状況が安定し、見直しの好機

• 家の維持が負担になる前に「ダウンサイジング」を検討

✅ 75歳の選択肢

• 住環境が「生活支援」「医療連携」と直結

• 契約行為が困難になる前に家族・後見人との相談を

住まいは「今の自分」に合っているかだけでなく、「5年後、10年後の自分にも合っているか」が問われるテーマです。

「賃貸派」で後悔しないための5つのチェックポイント

「持ち家は持たない」「ずっと賃貸でいい」――そう決めていても、老後に“こんなはずじゃなかった”と感じることは珍しくありません。

だからこそ、賃貸派として後悔しないためには、事前に確認すべきポイントが明確にあります。

✅ 賃貸で安心して老後を迎えるための5つの視点

1. 家賃は年金額の30％以内に収まっているか？
   目安を超えると、生活費を圧迫し貯蓄の取り崩しが必要になります。
2. 保証人の確保 or 民間保証の手配はできているか？
   高齢者は賃貸契約で保証人が求められます。家族がいない場合は民間保証会社と早めに契約を。
3. 「高齢者歓迎」など受け入れ実績のある物件か？
   入居審査の緩和、バリアフリー構造など、高齢者に配慮された住宅を選びましょう。
4. 更新料や退去費用など“隠れコスト”の見通しは立っているか？
   更新料（2年ごと）や原状回復費がかさむと、想定外の支出になりがちです。
5. 将来の住み替え先やサ高住の検討も視野に入れているか？
   一生その物件に住めるとは限りません。元気なうちに次の選択肢を想定しておくことが鍵です。

💡「覚悟していたかどうか」で満足度が変わる

賃貸暮らしは自由で身軽な反面、「収入の減少」「入居審査の壁」「孤独死への懸念」などの問題もあります。

ですが、これらの“つまずきポイント”を最初から把握して備えておくだけで、老後の安心度は大きく変わります。

よくある質問Q&A10選

Q1. 老後の一人暮らしで最も後悔しやすいのはどんなケースですか？
A. 「家賃の負担が思った以上に重かった」「修繕費が払えなかった」など、金銭面の見通し不足が最大の後悔要因です。

Q2. 高齢でも賃貸に住み続けることはできますか？
A. 可能です。ただし「保証人問題」や「孤独死リスクへの警戒」で入居を断られる例もあるため、URやサ高住の検討が現実的です。

Q3. 賃貸と持ち家、老後のコストに本当に差はありますか？
A. モデルケースでは25年間で約1,300万円の差が出る可能性があります。家賃を一生払うか、持ち家の維持費をどう抑えるかが分かれ目です。

Q4. 持ち家でも住み替えた方がいいケースとは？
A. 階段が多くバリアフリーでない、周囲に医療機関がない、広すぎて維持が難しい場合は早めの住み替えが安心です。

Q5. サ高住と老人ホームの違いは何ですか？
A. サ高住は見守り付きの賃貸住宅、老人ホームは介護や食事サービスが提供される居住施設です。自立度で選択が分かれます。

Q6. 家を買わないで後悔した人はどんな理由ですか？
A. 家賃が一生続く不安や、高齢になってから住み替え先が見つからないという現実に直面したときに後悔する方が多いです。

Q7. リバースモーゲージは本当に安心して使えますか？
A. 条件を満たせば有効な制度ですが、物件制限や金利変動リスク、死後の相続トラブルに注意が必要です。

Q8. 高齢の親が一人暮らしです。住まいの見直しは何歳くらいが目安ですか？
A. 70歳前後がひとつの分岐点です。元気なうちに住み替えや制度利用を始めることで、将来の負担が軽くなります。

Q9. URや自治体支援の高齢者向け住宅はどう調べればいいですか？
A. UR賃貸はUR賃貸住宅公式サイトで、自治体の制度は市区町村の高齢者支援窓口に相談するのが確実です。

Q10. 自分にとってベストな住まいがわからないときはどうすれば？
A. 年金額、資産、体力、家族構成などをリストアップし、「将来の変化にも耐えられる選択肢」を軸にプロへの相談をおすすめします。

老後の住まい選び｜押さえておきたい10のポイント

• 賃貸か持ち家かで、25年で約1,300万円の差が出ることもある
• 老後は住宅コストだけでなく、心理的な安心感も重視すべき
• 「家賃は年金の30％以内」が生活安定の目安になる
• 保証人・更新料・修繕費など、見えづらい支出にも注意
• 身寄りのない人でも、制度や保証サービスで備えることができる
• 住み替えは70歳前後がスムーズ。遅すぎると体力・資金に響く
• URやサ高住など、高齢者向け賃貸住宅の活用も視野に入れる
• リバースモーゲージなど、持ち家を資産化する手段も検討できる
• “今”の快適さだけでなく、“将来”の安全性で住まいを選ぶ
• 悩んだら「変化に耐えられる選択肢か？」を判断軸にする

📌 FPからのワンポイントアドバイス

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